Steuerfalle Ferienhaus – Finca auf Mallorca kann teuer werden


Mallorca und andere beliebte Ferienregionen in ganz Europa ziehen Deutsche als Besitzer von Ferienhäusern an. Das liegt zu einen am angenehmen Klima, insbesondere aber an einem Steuersparmodell, mit dessen Hilfe die Immobilien so gut wie kostenlos genutzt werden konnten.

Dieses Steuersparmodell funktionierte am Beispiel Spanien in groben Zügen so: Die Immobilie wurde nicht von einer Privatperson gekauft, sondern von einer spanischen Kapitalgesellschaft, ähnlich einer GmbH, die eigens zu diesem Zweck gegründet wurde. Durch diesen Kauf über eine Kapitalgesellschaft sind mehrere für den Käufer positive Effekte eingetreten: Erstens blieb der eigentliche Käufer anonym, zweitens sah der spanische Gesetzgeber außerordentlich moderate Steuersätze beim Kauf durch eine Kapitalgesellschaft vor, drittens konnte der Inhaber die Verluste, die die Kapitalgesellschaft in Spanien wegen der fehlenden Mieteinnahmen erwirtschaftete, in Deutschland von der Steuer absetzen und viertens konnte der Inhaber kostengünstig Urlaub machen.

Steuerhinterziehung durch Urlaub?

Diese paradiesisch anmutenden Zustände sind jedoch spätestens seit dem Sommer 2016 vorbei. In Spanien wurden die entsprechenden Sparmöglichkeiten bis zum Jahr 2007 nach und nach abgeschafft. Wirkliche Gefahr droht Deutschen, die sich dieser Steuertricks bedient haben, aber vom heimischen Finanzamt: Der Bundesfinanzhof (BFH), das höchste deutsche Steuergericht, hat im Sommer 2016 geurteilt, dass es sich bei der oben beschriebenen Vorgehensweise – kostenloser Urlaub in einer durch eine Kapitalgesellschaft gekauften Ferienimmobilie – um eine verdeckte Gewinnausschüttung und damit um Steuerhinterziehung handelt.

Ferienimmobilien müssen in jedem Jahr kostendeckend sein

Der BFH argumentiert so: Eine Kapitalgesellschaft hat den Zweck, Gewinne zu machen. Wenn der Inhaber keine oder zu geringe Miete verlangt, wenn er selbst oder andere Personen in einem Ferienhaus (das den Zweck hat, vermietet zu werden) Urlaub macht, hindert er seine Gesellschaft daran, Gewinne zu machen. Der Inhaber muss also eine marktübliche Miete zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags verlangen, unabhängig davon, ob die Immobilie an Gesellschafter, Geschäftsführer oder persönlich nahestehende Personen vermietet wird.

Finanzämter haben mit Prüfung begonnen – Selbstanzeige letzter Ausweg

Erste Finanzämter haben bereits begonnen, betroffene Steuerpflichtige anzuschreiben. Darin wird betont, dass der Vorteil aus der verbilligten Nutzung einer Ferienimmobilie als verdeckte Gewinnausschüttung zu qualifizieren ist und zu Einkünften aus Kapitalvermögen führt. Bei der Berechnung des Steuersatzes ist der Regelsteuersatz anzuwenden, da weder die Abgeltungsteuer noch das Teileinkünfteverfahren im Ergebnis greifen. Die Finanzbeamten haben die Rückendeckung der höchstrichterlichen Rechtsprechung und in Auslandssachverhalten erfahrene und geschulte Kollegen. Eine Selbstanzeige ist aus  unserer Sicht der einzig zielführende Weg, den glimpflichen Ausgang eines Steuerstrafverfahrens zu erwirken. Spätestens ab September 2017 werden alle steuererheblichen Daten im Automatischen Informationsaustausch zwischen den Steuerbehörden von über 60 Staaten ausgetauscht. Sind die Taten, ob über den Automatischen Informationsaustausch oder über eigene Fahndungserfolge der Finanzämter, erst entdeckt, ist für eine erfolgreiche Selbstanzeige kaum noch Raum.

Schnelle Hilfe durch Experten für Steuerstrafrecht

Haben Sie eine Ferienimmobilie im Ausland und trifft der oben geschilderte Sachverhalt auf Sie zu, raten wir dringend dazu, sich eingehend von einem Fachanwalt für Steuerrecht mit internationaler Spezialisierung beraten zu lassen.

Vereinbaren Sie noch heute einen Termin mit unserem Team von Fachanwälten für Steuerrecht und Strafrecht in einer unserer Niederlassungen in NRW unter der zentralen Rufnummer 0234/338 53 171.

Übrigens: Auch wenn Sie bereits Post vom Finanzamt bekommen haben, kann eine Selbstanzeige die Strafe mildern. Lassen Sie sich beraten!


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